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二套房四成首付问得多用得少

  楼市“3·30”政策公布两个多月后,京城个别银行试行将二套房贷款首付比例下调至四成。这一新举措看似利好购房人,但专家指出,真正适用于二套房贷政策的购房人所占比例并不大;购房人最关心的还是商贷利率能否下降。
  首付比例依
  贷款人资质而定
  自3月30日三部委联合发文降低首套房、二套房购房首付比例(简称“3·30”新政)开始,距今已有两个多月的时间。这期间,北京市场上的银行对于房贷政策并没有明显的放松,尤其是对二套房,中资银行都执行首付最低50%或60%的首付比例,利率仍然是较基准利率上浮10%。
  然而本周有媒体发现,兴业银行已悄然将二套房首付比例调整为四成。昨天,兴业银行北京分行有关负责人向记者确认了这一消息。不过记者了解到,在北京地区,兴业银行是唯一一家将该政策落地的银行,而且房子所在地区不同、借款人资质不同,执行的首付和利率也不相同。
  八成“二套”房主适用首套政策
  “其实,现在真正用到二套房贷款的购房者很少。”伟嘉安捷分析师吴昊介绍,目前购房者80%以上都选择使用首套房贷款,“即便是购置二套房,一般购房者也会将首套房贷款还清后,再来银行贷款买房,这样便可以享受首套房贷款政策了。”事实上,在“3·30”新政中,央行除了降低二套房贷款比例,还放宽了首套房贷款的限制,即如果购房者将首套房的贷款全部还清,那么即便是购买二套房,也可以享受首套房的贷款政策。
  与二套房相比,首套房贷款不仅首付比例可以最低到三成,且利率方面也更优惠。目前北京市场二套房贷款利率最低是基准利率上浮1.1倍,即6.215%/年;而首套房的贷款利率则普遍为基准利率的8.8折,即4.972%/年。如果贷款100万、期限10年,二者的利息就相差12.43万,因此对大多数改善型购房人来说,都会选择还清贷款后再买第二套住房。
  银行风险认定产生分歧
  记者了解到,目前北京地区的银行仍然以二套房五成首付居多。记者致电工行金树街支行、中信银行朝阳支行,两家银行的个贷经理均表示二套房首付最低五成。伟嘉安捷的报告也显示,工行、建行、农行、交行、邮储银行、招行、北京银行、中信银行、光大银行、华夏银行、浦发银行以及友利银行12家银行二套房首付比例仍执行的是50%。
  为什么银行在降低二套房首付的问题上犹豫不决?原来,各机构对二套房的风险看法不一。有些商业银行认为,四成首付风险很大,杠杆率太高,如果房地产出现下行,对于商业银行来说会有很大的风险。然而中原地产首席分析师张大伟则认为,按照正常思维,二套房业主的信用能力比首套房更好,而且还款收入能力也明显超过首套房购房者,银行降低二套房首付,贷出更多的钱,会获得更大利润。
  利率下调仍可期待
  相较于首付比例下降,二套房购房人更关心的是贷款利率能否下降。融360监测数据显示,5月份全国35个重点城市中,共有14个二、三线城市共计21家银行二套房贷款利率突破了基准利率1.1倍的底线,出现了松动。沈阳的民生银行更是将二套房利率大幅降低至9.5折,与首套房持平。但是,二套房贷款利率松动的现象大多发生在库存量较高、严重供过于求的二、三线城市,一线城市由于目前楼市回暖势头强劲, 在二套房贷款政策方面相对保守。
  目前北京的商业银行在二套房首付比例上仍维持基准利率1.1倍的最低限,鲜有下调。这主要是因为央行两次降息后,上浮后的二套房利率6.215%/年与没降息前的基准利率6.15%/年相差不多,加之营业税免征年限“5年改2年”的利好政策,购房人的热情已经被激发出来,银行就难有进一步下调利率的积极性了。
  可以说,目前贷款利率水平几乎达到了近年来历史低点。而现阶段降息预期依然浓厚,年内不排除仍有降息出现,即便银行不再下调利率,预计未来购房成本也会持续走低。专家建议,经济能力允许的投资人,近期可以酌情考虑置业规划。

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关键词: 四成 首付 套房

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