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MERS对香港楼市影响有限 房价难有大跌

  6月10日下午,一则突发的消息吸引了全香港人的眼球。
  一名22岁香港女生在6月10日上午,前往位于香港青衣港铁站的一家医疗机构挂号求诊,由于她曾经在5月底到过韩国首尔,近日出现发烧现象,疑似感染中东呼吸综合征(MERS)。除此之外,香港尖沙咀、中环等地的医疗机构也称,有类似疑似感染MERS患者,全部送往医院进行隔离检验。
  消息一出,原本对“新非典”有着近似偏执的紧张感的香港人,竟然意外地调侃了起来,“难道这是上车(即“买房”)的良机?”“可以储首期买青衣城了!”不少“无房一族”都开始暗自窃喜,回忆起2003年非典时期,香港楼市的情景,他们觉得这下总算可以上车了。
  受心理作用影响,香港青衣地区的个别楼盘价格确实有所松动,有不少准买家原定于6月10日晚上看房,最终全部爽约,而有卖家略显着急,赶紧将房价调低20万港元,以求在真正的“暴风雨”来临之前尽快出手。
  然而,这一切只是虚惊一场,6月11日,香港卫生防护中心宣布,过去一天的33宗中东呼吸综合症怀疑个案,包括青衣的22岁疑似女病人,经初步化验后全部呈阴性反应,并非感染MERS。
  中小楼盘近日暴升
  没有上车的香港人对楼市降温的期望又一次破灭了,另一方面,屡创新高的楼价也在不断刺痛着香港人敏感的神经。
  根据香港差饷物业估价署最新数据,4月份私人住宅售价指数为297.1,环比上升1.9%,已经连续上升13个月,创下了新高,而这一指数同比升幅已经达到21.3%。
  在这些上升的私人住宅中,被香港人俗称为“上车盘”的房子升幅最大,其中,实用面积430.6平方呎(约40平方米)以下的小单位售价指数为325.7,创下了历史新高,环比升幅达到2.2%,同比上升23%。
  紧跟升幅榜之后的是中型单位,数据称,实用面积在1075平方呎(约100平方米)及以下的中型单位售价指数为298.1,环比升2%,同比升幅为21.7%,而大型单位还落后于这些“上车盘”的涨幅,使用面积在1076至1722平方呎或以上的大型单位售价指数报274.5,环比升0.8%,同比升幅为11.7%。
  长和(00001.HK)主席李嘉诚多次在公开场合表示,由于香港的建筑成本非常高,所以楼价也很难下跌,加重了香港无房一族的焦虑心理。
  最坏情况跌10%至15%
  而且,当众所期盼的“黑天鹅”事件来临时,香港楼市的跌幅也比想象中要小得多。
  根据美联物业发布的最新报告,综合2003年非典及2009年猪流感两次疫情对香港楼市的影响,美联物业首席分析师刘嘉辉预计,即便在最坏的情况下,楼价也可能只会下跌10%至15%。而根据香港差饷物业估价署的数据,2015年4月香港的私人住宅指数同比上升了21.3%,意味着楼价即便下跌10%至15%,楼价也回不到2014年的价格了。
  报告称,根据美联楼价走势图显示,2003年非典暴发后,楼价两个月累计下跌9.3%,而在猪流感暴发时段,楼价不跌反升。
  不过,在过往疫情暴发期间,都是私人住宅的供应开始减少的时候,2003年的私人住宅落成量为2.64万个单位,而到2009年,仅为7200个单位。今年的情况与过去已经大有不同,政府近年以来已经开始大肆提倡加大供应。
  2015年5月7日,香港行政长官梁振英曾撰文表示,差饷物业估价署预计2016年的私人住宅落成量为20140个单位,较2005至2014年每年平均落成量11728个单位,高出了71.7%,比2015年的预测落成量高51.5%,也比2014年的实际落成高出28%。
  在供应量开始逐步加大的情况下,刘嘉辉认为,一旦疫情爆发,楼价调整的压力也会递增。
  香港楼市难有大跌
  尽管楼价确实有调整压力,却有非常强劲的支持位,美联物业称,香港楼市以本地需求为主导,香港结婚数目连续6年达到超过5万宗,本地出生数字也维持在高位,意味着未来不乏上车及换楼用家的需求,成为支持香港物业成交量及楼价走势的主力军。
  美联物业称,目前香港业主的财务状况比2003年非典爆发期间好得多,供完楼的业主比率持续增加,以政府统计处人口普查计算,自置物业并没有按揭的比率由2001年48.5%持续上升至2011年60.1%。
  此外,香港人口袋里的钱也比过往两次疫情暴发时要多不少。根据香港金管局数据,今年4月,存款金额高达10.5万亿港元,远远高于2003年中的3.3万亿港元。而且香港金管局多次收紧房贷按揭比例,业主如果需要买房要交更多首期,所以楼价即便回调,出现负资产的情况也不可能像当年。
  而且,新增房贷的金额也在逐步减少,根据香港金融管理局最新数据,4月份新增按揭贷款环比下跌29.4%至206亿港元,其中新申请住宅按揭个案环比减少4.1%至10007宗,而一手楼房的贷款减少11.5%至61亿港元,二手市场减22.3%至121亿港元。目前,香港按揭贷款的拖欠比率维持在0.03%的低位。

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关键词: 香港 楼市 房价 影响 有限

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