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新房存销比跌幅较大 兰州楼市去库存压力在释放

  6月15日,上海易居房地产研究院发布报告称,截至2015年5月底,其监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26092万平方米,环比下降1.3%,同比增长6.3%。目前库存规模已连续3个月出现下跌,释放了积极信号。而从具体城市来看,在35个城市中,有25个城市的存销比出现了环比下跌。其中兰州的存销比环比跌幅较大,相比2015年4月份水平减少了1.8个月,环比跌幅达到了8.46%,说明兰州新建商品住宅存销比下降明显,去库存压力在积极释放,但“从横向看,兰州目前去库存的压力还是存在的,并不能完全解除警报”。
  35个城市去库存效果明显
  报告称,相比全国库存走势,其监测的35个城市多属于经济发达的城市。所以总体上看,35个城市去库存的效果更为明显。
  5月份,35个城市新建商品住宅月度新增供应量为1848万平方米,环比增加4%,同比减少15.1%。该院研究员王晓燕表示,5月份相对4月推盘节奏略有增加,反映了房企对于后续市场依然持乐观的态度。而5月份,35个城市月度新增成交量大于新增供应量(其中5月份新增成交量为2192万平方米,环比增加15.2%,同比增加53.1%),“新增成交大于新增供应,所以促使5月份的库存出现环比下降。”
  从库存来看,截至2015年5月底,一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3615、18252和4225万平方米,环比下降分别为1.5%、1.4%和0.9%,同比增幅分别为12.4%、4.7%和8%。
  5月份,35个城市新建商品住宅存销比为15.0,这也意味着市场需要用15个月的时间才能消化完这些库存。而在2015年4月份,该存销比数值为15.4个月。这说明5月份去库存的速度有所加快,这与市场成交行情持续改善有关系。在各类救市政策效应积极释放的背景下,包括改善型购房需求将积极释放,这将促使后期存销比依然具备下滑的动力。
  房价已步入止跌反弹通道
  王晓燕称,观察2011年以来的房价和存销比走势,两者存在较好的相关性。其中,2011年10月全国70城房价由涨到跌,此轮降温周期历时8个月。2012年6月房价止跌反弹,此轮复苏周期经历23个月。2014年5月房价出现下跌,截至4月份的数据,历时12个月。存销比的运动轨迹也有类似的周期波动性。2011年10月为14.2个月,随后继续扩大,说明去库存压力增加。2012年6月为16.4个月,随后总体下行,说明去库存压力减少。2014年5月为16.9个月,随后总体上升,说明去库存压力加大。根据历史规律,35城的存销比达到15个月左右,很容易导致房价出现拐点,其中降至12月以下房价必涨无疑。
  “本轮降温周期大致经历了12个月,目前存销比的数值大致相当于2014年3至4月份的水平。”王晓燕说,回顾2014年的房地产市场走势,4-5月份恰是房价由涨到跌的时间。因此从经验值判断,目前存销比的数字含义是明确的,即房价基本上已走出下跌区间,进而步入了止跌反弹的通道中。预计70城房价指数综合环比增幅已于5月止跌反弹,也即房价上拐!
  兰州存销比环比跌幅较大
  从35个城市的具体数值看,烟台的存销比数值最高。另外,烟台在2015年前5个月存销比都位居第一,反映了市场压力比较大,相应风险值得警惕。相比而言,作为一线城市的深圳存销比数值最低,为6.9个月,这也可以解释为何当前深圳房价领涨全国,而且预计后期深圳房价仍有相对较大的涨幅空间。
  5月份,一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为11.3、15.0和20.5个月。相比2015年4月份11.6、15.5和21.1个月的数值而言,三类城市都有所加快,反映去库存效果更明显。从具体城市看,5月份,存销比环比上升的城市有10个,包括荆门、沈阳、北海、济宁和北京等,说明去库存压力有增无减。
  在35个城市中,有25个城市的存销比出现了环比下跌,说明此类城市去库存的速度在加快。其中以西安、兰州和马鞍山的存销比环比跌幅最大,相比2015年4月份水平分别减少了3.3个月、1.8个月和1.8个月。此类城市存销比下降明显,说明去库存压力在积极释放。
  从易居研究院监测的数据可以看出,兰州新建商品住宅存销比从3月起,出现了连续下降。3月22.8个月,4月21.7个月,5月19.9个月。其中,5月环比跌幅达到了8.46%。

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关键词: 兰州 跌幅 楼市 新房 库存

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