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房价很难出现6年前的暴涨

  专家认为,我国房地产市场已经从过去总体偏紧、部分地区过紧,发展到今天总体偏松、部分地区过剩的情况,很难再出现2009年那样的楼市房价暴涨。即便是北上广深等供应偏紧的一线城市,也有限购政策在控制需求规模,从而有利于抑制楼市房价过快上涨。

  “地王”再现
  《人民日报》报道,6月初,华润华发联合体以87.95亿元拿下上海闸北地块,地块楼面价为38061元/平方米,刷新了其于3月创下的上海总价“地王”纪录。同日,招商平安联合体则以高达2.3万元/平方米的楼面价,竞得宝山大场镇地块,创出近90%的高溢价率。
  不仅是一线市场,杭州、苏州等二线市场也在6月初集中推地。杭州西溪湿地旁小密度住宅地块楼面价为9975元/平方米,溢价率达33%,成为自2014年春节以来杭州溢价率最高的住宅用地。
  从去年11月起,一线城市土地市场就开始升温。截至今年1月,标杆房企土地交易额连续3个月突破300亿元。
  “3·30”房贷新政出台后,一线土地市场在4月再度上扬,并于6月初爆发。中原地产研究部统计数据显示,6月首周,一线城市合计签约住宅土地6宗,平均楼面价高达21010元/平方米,创造了单月历史纪录。
  一线土地市场的火暴与房企资金面改善有关。
  政策利好刺激了需求入市,加速房企回款。
  自去年10月以来,公积金贷款门槛降低、额度提高,央行连续降息降准,二套房贷首付下调,以及营业税免征期5年改2年等楼市利好政策频出,降低了购房者的买房成本并减小贷款难度,刺激了改善型需求入市。国家统计局数据显示,今年1月~4月,4个一线城市商品房的销售额由第一季度下降10.1%转为增长5.3%。
  金融巨头的涌入,也为土地市场添了一把火。
  一方面,金融机构与房企的合作,减轻了房企拿地的资金压力;另一方面,金融机构特别是保险企业已成为土地市场的主力军。去年有18家保险公司新增了房地产投资业务,进军高端写字楼市场。
  一线楼市房价不会过快上涨
  土地市场的火暴再次引发人们对楼市的猜想:“面粉已经涨价,面包价格会跟风上涨吗?”
  实际上,一线楼市已经筑底,不仅成交量环比大幅增长,房价也企稳回升。国家统计局的数据显示,4月份,北京、上海、广州、深圳4个一线城市首次出现房价全部环比上涨,其中广州、深圳甚至出现了多个“日光盘”。
  不过,一线城市的全面回调并不意味着全国楼市也将重回“大步快涨”时代。2003年~2013年,中国商品房年销售额从不足8000亿元到突破8万多亿元,商品房年销售面积从不足3.4亿平方米到突破13亿平方米,市场基数已不可同日而语,增速减缓是必然的。
  在市场整体从高速增长进入中高速增长区间的同时,分化也将更加明显。从房价上看,一线城市在价格较高的基础上整体回升并领涨全国,而绝大部分三线城市房价仍然下降。从成交量上看,一线楼市成交量激增,而三、四线城市则依然交易冷清。根据中原地产研究中心最新数据,今年前5个月,一线城市签约17.11万套,同比涨幅达到41%;二线城市签约70.66万套,同比涨幅为13.4%;三线城市签约16.9万套,基本持平;四线城市成交量有轻微减少。
  住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示,我国房地产市场已经从过去总体偏紧、部分地区过紧,发展到今天总体偏松、部分地区过剩的情况。当供给远大于需求时,很难出现2009年那样的楼市房价暴涨。即便是北上广深等供应偏紧的一线城市,也有限购政策在控制需求规模,从而有利于抑制楼市房价过快上涨。
  三、四线楼市成交低迷
  《中国证券报》报道,楼市政策持续松绑成就了深圳、杭州等热点城市的成交回暖,但无法令众多三、四线城市楼市走出低迷,真可谓“一半海水,一半火焰”。
  万达集团董事长王健林近日公开表示,无论政策再怎么刺激,二、三、四线城市,特别是三、四线城市,都不可能有大的变化,因为土地的供应和现在的存量太大。假如不再增加供应,用3年时间去库存,中国地产才能进入健康的状态。
  “楼市越低迷的地方,救市政策出台就会越频繁”。中原地产首席分析师张大伟说,从“3·30”房贷新政到各地公积金新政,地方政府密集调整政策无疑是为了救市。但从库存、人口流入等因素看,三、四线城市楼市整体降温的趋势难以改变。中原地产研究院的统计数据显示,2015年前5个月,在其重点监测的全国54座城市中,一线城市合计签约17.11万套,同比涨幅达到了41%;二线城市共签约70.66万套,同比涨幅为13.4%;三线城市签约16.9万套,基本持平;而四线城市成交量轻微减少。
  新华社房地产价格监测系统数据也显示,贵阳、昆明、成都等城市5月份新房住宅成交套数同比仍在减少。
  “总体来看,目前除了深圳之外,全国大部分城市房价并没有明显上涨,很多处于同比或环比小幅下跌状态。这说明大多数城市,尤其是三、四线城市仍然处于去库存阶段。”同策研究机构总监张宏伟如是说。
  中国房地产研究会副会长胡志刚指出:“过去几年,部分三、四线城市盲目供地开发,一些住房产品存在品质低且同质化严重问题。住房消费回归理性后,这部分房子自然乏人问津。有些城市在建规模依然很大,销售速度跟不上库存增加速度,库存压力不降反升。”

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